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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，固定更新，汇总小区验房中发现的问题，为大家买房提供参考，关于该小区遗漏的内容，大家在留言处进行补充；
今天第19期，走进康桥悦蓉园；
查验时间：年2月28日；
查验房源：悦蓉园洋房，平毛坯四室；
购入时间：年初，均价元/㎡，摇号购入；
先说结论：康桥本质上不算一家快周转的开发商，又是以精品项目开发见长，西安的悦蓉园既是入陕首盘，又是摇号红盘；
但交房后的现状并非预期中那般完美，甚至有些拉跨平庸，各处赶工痕迹明显，植被坏死，围墙半成品，立面修修补补，说翻车并不为过；
室内毛坯质量不错，公区尚可，没有暗伤，可以打75分，室外60分及格，还好只有部分交付，希望后期的房子好好盖；
不要让再别康桥变成再见康桥！
备注：以下文字字，图片50余张，撰稿时间两天，看完需要17分钟，耐心看完会有更多收获，还望点赞转发支持！
撰文：不知火
验房师：刘师傅
基本情况
两万人摇山水美树后，航天的香家喻户晓，但就在两年前康桥刚进的时候，关于这里荒，没人，生活不便的纠结是普遍存在的；
现在看来，康桥这亩地真是好位置，北边航天一小一中，西边航天四小，一公里生活范围内三个公园，一个地铁站，周边又都是现成的产业园，绝对算是好地方；
（小区周边交房实景）彼时+的买洋房在如今也如做梦一般，这种位置和价格的优势也促使康桥从头摇到尾，成为航天红极一时的神盘；这也是康桥在西安的首个项目，亩地块规划高层和洋房，容积率只有2.8，绿化率近40%，土地数据上也足够亮眼；在西安悦蓉园之前，郑州也有同款悦蓉园，以及交房的诸多高端项目，甚至有业主拜托郑州的朋友去要当地康桥悦蓉园的资料，朋友反馈康桥和永威在郑州的口碑相当好，小区景观，物业好评如潮；（19年景观示范区实景）
即便在当初卖房时，从展示区景观，接待服务也能明显感受到康桥的用心，与同期大华的爱搭不理形成鲜明对比；但这些只是表面，康桥品质如何，还得看房子盖得怎么样？本次交付的为悦蓉园的部分洋房，其余洋房和高层在建中，本次查验房源为洋房1号楼平四室，毛坯交付，四叶草户型。立面观感
与郑州相同，西安悦蓉园同样主打新中式风格，致敬传统，强化仪式感，比如主入口大门，外立面等；目前交房部分未见底商，可见部分为小区主入口和洋房外立面两部分；（小区主入口实景图）
小区主大门新中式风格，与售楼部展示风格保持一致，顶部铝板大挑檐，墙面浅色石材搭配深色金属格栅，背后藏景观树，上方圆形镂空，体现天圆地方之意；人行入口在大门内外两侧，刷卡进入；整体门头还是大气的，兼具美观实用性，业主反馈小区名牌颜色太浅，不够直观；（小区主入口效果图）
从最初效果图可以对比，还原度还是很高的，门头样式颜色统一，植被效果稍微差一些；（洋房外立面南向）
（洋房外立面东向）洋房立面色调为新中式常用颜色，主体浅色真石漆，窗台，阳台部分深褐色勾边，顶部保留中式传统屋檐；一眼望去，小区辨识度还是很高的；（洋房外立面细节施工）细节部分做工可圈可点，整体无明显鼓包，破损，但局部成品保护不到位，墙根破损，墙面修补粗糙。景观园林
在我印象中，景观是康桥当时宣传的重点，整个小区将打造具有中国水墨风的5R景观；体现在小区内部则是多重水系和大型乔木和白玉景石的相互搭配，并配以雾森系统，营造出“脚步所及皆精致，目光所至全是景”的景观氛围；（康桥悦蓉园景观展示区实景）整个小区虽然高低配，但较低的容积率和大间距也留出了足够多的景观空间，还是利于开发商发挥的；景观示范区展示出的植被，水景的水准也很高；但交房后，至少目前展现的却让人有点惊吓，大概就是林志玲和罗玉凤的区别；（小区园区总平面图）从小区平面图可以看出，除了各楼栋的单独景观组团部外，小区包含南北向景观中轴，左侧高层，右侧洋房，2号楼后还有东西向景观轴线；本次交房的四栋洋房，仅有宅间景观实景，虽不代表整个小区最终水准，但管中窥豹可见一斑；具体实景如下，选取俯瞰，平时，近看，远观几个视角，分别展示楼栋间景观，独立景观组团，灌木栽种，大乔细节，草坪绿篱等部分；（俯瞰景观视角）（楼栋两侧景观实景）（楼栋转角景观组团）（楼栋间景观实景）（人行步道景观实景）（独立景观组团）（主入口景观实景）观感上，非常普通，一方面来源于赶工痕迹明显，另一方面则是植被坏死率太高，尤其是花球、桂花以及围栏绿篱；（坏死植被实景）大乔木零星点缀，中乔，花球成活率差，灌木露土，漏栽明显，草坪养护不及时，虽说有五层景观的层次感，但每一层都不够好看；在这两年交房的小区中，此般状况就交付的并不多见；并没有达到一般正常商品房小区的交付水准，距离当时康桥的5R景观差距明显；植被种类上，包括国槐，紫叶李，桂花，大叶女贞，石楠，樱花，紫薇，五角枫等北方常见树种，植被和大乔木细节如上图；
（小区大乔木实拍）大乔木的数量不多，常绿大乔未见，树枝树干光秃秃，树形还可以，冠幅较大，修建不及时；（灌木栽种实景）灌木部分，无太多坏死，栽种密度尚可，无明显露土；
（围墙绿篱实景）围墙，一楼花园的高杆绿篱部分，几乎全是死的；
（草坪栽种实景）草坪部分，虽然是近三月交房，但枯黄不少，露土明显，少栽漏栽，肉眼可见无人打理；部分楼栋与草坪拼接部分，甚至还有砖块垃圾；
（草坪路面过渡处理）草坪与路面的软硬材质过度上，部分位置没有单独排水，雨天很容易鞋子带泥；
（地面铺装展示）地面铺装上，已交付洋房部分大部分为深浅石材拼接，未见错台，断裂，修补，健身活动区部分为普通透水砖；
（围栏工程实景）围墙工程部分，正常的部分为金属栏杆+浅色真石漆立柱+电子围栏，整体安全美观，但交房现场，则有不少是水泥立柱，彩棚布围栏，明显的未完工交房；
生活设施
由于整个小区已交付的只有四栋洋房，设施部分并未完全落地，可见的部分都比较凑合；
（生活垃圾分类台）石材单独铺贴的垃圾分类点，有独立下水好评，但没有雨棚，垃圾桶未到位；
（临时垃圾堆放点）做工原生态的临时垃圾存放点，无分类，无遮挡；
（燃气设施现状）施工未完成，无遮挡，背后露土，植被坏死的燃气调压箱；
没有水龙头，半成品的洗手池；
（成人健身器材）楼栋间的健身器材虽然数量不多，但已安装到位；（下沉式中庭）目测未完工的下沉式活动休息场地；以上就是小区已交付部分可见的生活配套设施。公共装修
洋房部分，结构比较简单，本次查验房源一梯两户设计，包括户外大堂，户内一层大堂，电梯保护，平层公区四部分；
（洋房入户外侧大堂）
洋房户外大堂的观感不错，浅色石材，深色顶棚的中式风格，搭配两侧景观，壁灯，金属格栅，简约美观，双开入户门有分量，开门尺寸大，自带独立刷卡门禁；
（洋房入户内侧大堂）
内侧大堂空间开阔，正常挑高，墙面地面灰色瓷砖铺贴，四周吊顶+金属压条，搭配吸顶灯，大堂内未见软装沙发座椅装饰；
但毛坯交房，后期大量施工，地面墙面阳角未做保护；
（电梯保护及品牌实景）
电梯保护到位，以常用多层板包装，轿厢干净卫生，电梯品牌为通力，载重13人，kg；
（洋房平层电梯厅）
平层部分装修与首层相同，墙面地面灰色瓷砖，大砖上墙更加美观，电梯金属线条包边，顶部，地面均有勾边处理，水暖井等配套设施色调和整体风格也很搭配；
（设备井及消防设施）
消防设施上，消防水带，灭火器配备到位，按照GB-_建筑设计防火规范_第8.2.4条，住宅项目没要求必须设置消防软管卷盘，在此说明；
（电表未挂表）
电表部分，都没有挂表，但室内有电，不排除为临时用电交付；
（楼梯交付实景）
楼梯部分，除一楼墙面瓷砖外，其余楼层楼梯瓷砖铺贴，墙面乳胶漆刷白；踏步未见破损，栏杆安装牢固；
（洋房楼顶实景）
虽然交付为洋房，但没有设计跃层，顶楼观感尚可，排烟管道牢固，工艺规范，楼顶设置有太阳能；
车库未交付，没有相关内容，本次报告不做展示。
户内验房
此次交付洋房，1T2户结构，西户平，东户平，本次查验为西户，具体户型结构如下图：
（查验洋房户型布局）
整体为四叶草布局，四室分布，三代同堂，互不影响，同时南侧超宽大阳台一半赠送，交房不封；
户型的不足在于厨房位置尴尬，尤其是三个单元拼在一起的情况下，中间户的厨房采光全靠天井，但天井太过狭长，光线不足，在交房时就出现此般问题，具体房间实景如下：
（厨房交付实景）
（北向卧室交付实景）
（主卧交付实景）
（主卧卫生间交付实景）
（客厅交付实景）
（阳台交付实景）
交付亮点有自带海贝斯指纹密码锁，字母防盗门，所有门窗全部为断桥铝材质，卫生间带暖气，自带闭水测试；
（断桥铝门窗型材细节）
相比室外的赶工明显，毛糙做工，室内毛坯无论是墙面平整度，门窗质量，空鼓率上控制的都要好很多，现场可见施工方为陕建五建；
具体查验问题如下：
整体问题不多，简单维修和后期业主装修可以解决，在毛坯房中还是不错的，对于室内业主整体满意，对于室外一言难尽，只能以买的早价格低安慰自己了。
验收总结
仔细看完，我自己也不愿意相信这是康桥的小区，但这就是康桥在西安交付的房子，到处充满了纠结；对于一个做精品开发的企业，首个盘如此交房，实在不应该；
应该说小区室内公区整体不错，同类小区中的良好水平，但室外景观立面观感不佳，属于同类小区的较差水平；
景观，围墙，立面，配套各个地方都肉眼可见的赶工期，省成本，在精品小区的路上越走越远，希望这只是部分楼栋的发挥失常，在建的部分，还需耗子尾汁啊；
精品康桥，怎会如此翻车，想不通！
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作者：不知火
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