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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，汇总小区验房中发现的问题，为大家买房提供参考，关于该小区遗漏的内容，大家在留言处进行补充；

今天第12期，走进金泰新理城三期；

时间：年8月24日；

查验房源：高层7号楼，84平毛坯两室；

购入时间：年3月底（摇号前），均价元/平左右，毛坯交付；

先说结论：小区紧邻保利天悦隔壁，地段配套溢价相当，具体到小区内部，国企风格，铺装，绿化，细节并不讲究；

但用料扎实，独立医疗电梯，户内几乎验不出问题的毛坯，墙面全部贴砖，连廊高度感人，对于18年掏了元/平买到这里的，让人羡慕！

万元出头的高新盘，如今看更像美梦，两年时间，再卖已经是2万开头！

备：以下文字字，图片50余张，看完需要13分钟，房哥码字花了5个小时；

撰文：不知火

验房师：王师傅

基本情况

年3月30号，西安发布新规，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，金泰新理城恰巧在摇号新政前开盘，很多人如愿买到房；

当时的价格不过元/平，在此之后，高新土地断供，新房稀缺，唯一的保利，万科成为稀缺品，房价更是，，不断上涨，高新的新房成了香饽饽；

（小区二手房报价）

当年万元出头买到金泰新理城的业主成为最大捡漏王，按照现在小区二手房价格，小户型均价逼近+，大户型逼近+；

两年时间，近乎翻倍的涨幅让万人摇的紫薇东进，千人摇的大华也不免汗颜，也再次证明了刚需早点买的论断；

这其中有高新地段的溢价，也少不了学区，根据划分，金泰的学区小学对应高新七小，初中对应高新第一学校，在公办里还是不错的；

（金泰新理城三期位置）

位置上，和保利一样，距离地铁较远，但公共交通方便，周边社区底商充足，2公里外唐延路，米外陕西宾馆，算得上高新成熟的住宅区；

开发商金泰恒业是陕西投资集团控股的国企，17年开发项目30个，西安大家最熟悉的包括雁塔金泰假日花城，草滩经开花城，以及青龙寺待售的青龙台；

金泰新理城最早一期在12年开发，12年一期已经交房入住，这一批交房的是三期1、2、4、6、7号楼，共计户；

本次查验房源为7号楼85平两室，毛坯交付北连廊户型。

立面观感

外立面是小区的第一道门面，包括主大门，商业裙楼，住宅三个部分；具体交付实景如下：

（小区主大门）

小区这一期共计两个出入口，主大门在鱼化一路上；整体样式比较简单，一侧保安亭，一侧小区门头，墙面用料为浅色石材包裹，顶部为铝板顶棚，进门处有格栅，地面处理为浅色拼接石材，无断裂，无空鼓；

（小区商业裙楼）

裙楼整体结构两层，不能做餐饮，大门南侧已有商铺开业，主要为医药店，便利店和中介门店为主，二层顶棚为铝板，立柱部分为浅白色石材包裹，其余部分为真石漆；

一楼设有独立空调机位，商铺牌匾尺寸统一，观感整洁美观；地面部分处理为深色透水砖，后期车辆碾压后容易起翘，缺损；

（高层外立面）

住宅部分顶部底部深色真石漆，主体浅色真石漆搭配装饰线，观感不错，连廊内侧部分为深色涂料，立面造型上，三层一条腰线；

（外立面施工细节）

细节部分，细看真石漆平整度不错，装饰线平整顺直，阳光下无明显鼓包，不平现象，未见破损及保温板外漏。

景观园林

景观部分并没有找到详细的资料，只有当时卖房时“前庭后院，溢满花香，闲庭信步，悠然自若”的描述；实际效果也如同描述一样，看着有绿，但做的并不细致；

（小区楼栋分布图）

整个金泰新理城容积率3.22，这一期包括高层和跃层洋房两种，各五栋楼，具体楼位图如下，小区的主要景观包括高层和洋房中间的广场舞，以及各楼栋前的景观，实际空间不算宽裕；扣除消防扑救面的空间，实际种树的地方有限；

具体效果如下，分别选取高处俯瞰，大门主景，景观轴线，楼栋景观，林荫小道几个业主感官最明显的节点；

（景观俯瞰效果）

（入户大门水景）

（小区主干道实景）

（小区主干道实景）

（小区楼栋间实景）

（小区楼栋间实景）

（人行步道实景）

（小区楼栋间实景）

小区景观水平一般，只能说各处都有绿化，但绿量一般，留白较多，尤其是7号楼北侧，有大面积的大马路；

实际的景观效果是不如鱼化一路的市政景观带的，可以对比效果，当然是因为高新市政景观投入不低的缘故；

（鱼化一路市政景观带）

具体到植被种类上，包括紫叶李，国槐，银杏，桂花，日本晚樱，木槿，松树，琵琶，五角枫，女贞，石榴，油松，山楂，山杏，栾树，梧桐，广玉兰等；

（小区坏死植被）

植被坏死较多，树形一般，冠幅较小，修建不及时，关键的大乔数量并不算多，主入口右侧的银杏步道和点缀的梧桐，国槐为主，即便是已经交房的楼栋，大乔不太遮阴还是比较晒的；

在小区里被几个业主认出来，也聊到绿化的事儿，反馈结果一期的还可以，这一期很一般，大乔数量不多，细节如下：

（大乔木细节实景）

（灌木种植细节）

灌木与草坪的过渡不太讲究，还是露土，干枯的问题，里面的垃圾要需要清理一下；

（草坪栽种实景）

草坪的栽种还不错，未见明显露土，干枯发黄现象，但需要及时修剪，已有长荒的架势；

（小区地面铺装实景）

地面铺装上，包括石材，透水砖，沥青，彩色混凝土，防腐木五种，石材主要集中在小区主入口，各楼栋门前；

景观步道和人形步道为透水砖，高层及楼栋间主要在透水砖穿插混凝土面；透水砖透气好，成本低，但时间长了容易长青苔，后期需要及时清理以防滑到；

地库入口在小区里面，所以4号楼一层有部分沥青面铺装，方便车行，围墙部分，由于多以底商围合，并未看到明显围墙，四号楼北侧有一部分矮墙，黄色真石漆上墙。

生活设施

生活设施上，种类不算丰富，小区能看到的包括垃圾分类台，羽毛球场地，成人健身架，儿童区，常见的桌椅板凳休息区很少；

（儿童游乐区）

儿童区施工还没结束，地面部分塑胶未铺装，大型器械未设置，有少量摇摇马和沙坑；

（垃圾分类亭）

垃圾分类标识清晰，未设置洗手池，但做了简单雨棚，后期防止雨天垃圾桶进水，方便物业清理；

（天然气调压箱）

天然气调压箱隐藏在景观中，四周做了金属围栏保护，没有上锁；

中轴线景墙部分，空空如也，没有休息设施，后期使用功能有限，装饰效果尚可；

车库人行出头做工还可以，外围和地面台阶都铺了石材；

（健身活动设施）

成人健身器械主要分布在9号楼前，业主用来晒被子；包括活动器械，羽毛球场地和乒乓球台，小区未见单独的电动车棚及充电设施，未见休憩桌椅小凳。

公共装修

金泰的公区装修包括公区户外大堂，户内大堂，电梯保护，平层公区和连廊几个部分；

（高层外大堂实景）

户外大堂的做工还是不错的，白色石材包裹，顶部褐色铝板雨棚，大堂挑高一层，对楼上北户无遮挡，大堂入户独立门禁，开门尺寸正常，不影响装修及家具搬运；

大堂两侧各有一株桂花，矮乔木干枯需要后期更换；

（高层内大堂实景）

户内大堂部分，挑高一层，面积开阔，墙面做了保护，地面用地板做了保护顶部石膏顶+筒灯+金属线；

没有做主光源，吊灯等装饰，大堂内部除背景墙外，无额外挂画装饰，未设置桌椅休息区；

（首层电梯厅实景）

公区电梯厅空间开阔，石材包边，周边墙面地面贴砖处理，木纹防火门与整体风格保持一致；

（左侧医用电梯，右侧正常电梯）

高层整体2T4户布局，除了一部常规方形电梯外，还设置了大尺寸的医用电梯，这个在今年交房的小区里算是很少见的，这一点很良心；

电梯保护到位，虽然是普通多层板，但边角都做了保护，对于毛坯交房，后期大量装修用途，电梯保护是必须的；

（平层公区实景）

平层公区部分，用料与首层相同，墙面地面贴砖，简单石膏线勾边，入内均为内开门，互不影响，楼道宽度正常；

（楼梯间实景）

楼梯间做工不错，扶手牢靠，墙面乳胶漆，地面水泥，台阶无破损，卫生整洁；

（高层户型结构图）

高层结构还是传统的点板结合，中间户85平，边户分别为平和平，虽并为目前常见的北连廊户型，但因为中间户在北侧需要厨房和卫生间的采光，仍然设置了天井+连廊，比较少见；

（高层连廊内侧实景）

（高层连廊内侧实景）

连廊的长度实际很短，具体到用料上，栏杆高度感人，手感结实，地面铺砖有独立下水；

连廊的粉刷没有用真石漆通刷，而是粉色乳胶漆，虽然少女感满满，但日后风吹日晒雨淋，掉色掉皮的概率也大。

车库做工

车库负一层装标与首层相同，顶部管线用格栅进行了遮挡，墙面地面贴砖；

（车库负一层公区）

（地下车库入口，未交付）

小区车库入口在1号楼东侧，下挖两层，住宅的两部电梯都可以直接下到-1F，-2F车库，由于交房当天车库并未开放，实际用料做工无法查看。

户内验房

不同于精装，毛坯的检查主要在墙面地面，水路电路上，84平两室一厅在现在的市场也很少见到，整体户型三面朝南，采光不错，次卧有天井一部分遮挡，但并不严重；

（查验房间户型图）

阳台，主卧飘窗全部半赠送，厨房的设计还是有些问题的，面积太小，后期做完柜子，几乎只有一个人转身的空间，外加此区域为混凝土墙，后期改造难度较高；

反而卫生间的面积大一些，厨房卫生间公用北连廊，采光一般；其余房间并无太多设计问题，采光，面积，层高都正常，实际交付图如下：

（毛坯厨房实景）

（毛坯卫生间实景）

（毛坯客厅实景）

（毛坯主卧实景）

（窗户交付实景）

门窗部分为断桥铝材质，开关顺滑，型材厚实，墙面地面平整度不错，未见地面起沙，前面爆灰，空鼓，脱层现象；

卫生间坡度正常，防水正常，未见外墙渗漏问题；

具体查验出的问题如下：

备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

放在西安的毛坯房里，也算问题很少的，只有两处面板松动，及一处墙面不平和扎丝外漏，在今年交付的小区中，并不多见。

验收总结

交房在这两年越来越成为一门学问，有的交的好看但用料很渣，有的交的难看同时用料很渣，交的好又用料好的价格又很贵，毕竟一分钱一分货，谁都绕不出这个圈；

单纯看绿化，交付感官，细节做工，金泰新理城远谈不上优秀，局部还有些糙，但国企用料足的地方也肉眼可见，单独的医用电梯，扎实的房子质量，以及两年前元/㎡的价格，都让小区成为一个别人羡慕的对象；

但和同期保利，融创，龙湖相比，交房的喜悦感还有差距，这就如同大家吐槽回民街的服务态度，又嘴馋小炒的味道一样，二者总是难以兼顾的；但头顶高新的金字招牌，买到确实赚到；

对于万元出头买到高新的人而言，这些细节的差距是可以忽略不计的，交房就像棒棒糖，甜不甜完全取决于卖多钱……

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作者：不知火

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